A frog in Rosebeef Land

Cher lecteur/lectrice

Si tu passes sur ce blog à une heure tardive je me doute pas que tu cherches désespérement à te détendre après avoir passer 3 heures à remplir ta déclaration d'impôts préremplie.

Alors tu sais peut etre que je suis à l'étranger et que pour moi ça ne sera donc pas une mais deux déclarations:

• Une pour avant le départ
• Une pour après le départ

Pour chaque chiffre il faut soit

• Le mettre sur la première
• Le mettre sur la deuxième
• Peut être bien aussi le rayer de la première
• Le couper en deux et le mettre sur les deux (en prenant peut etre soin de le rayer de la permière).

Pour finir ca semble ne pas marcher sur internet. Il ne veut pas me laisser ajouter des formulaires en double. C'est bien fait, j'avais qu'à ne pas utiliser firefox sous linux. Peut etre que ça n'a rien à voir d'ailleurs et que c'est juste Nicolas qui m'invite gentillement à rentrer.

Et quand j'aurai fini tout ça j'aurai le droit de faire ma déclaration anglaise.

Petite pensée pour ceux qui se sont marié deux semaines avant de partir et pour qui ca ne sera pas une, ni deux mais trois déclarations

... et force est de constater qu'il est urgent d'attendre.

Les premières cartes disponibles sont celles mises en circulation par les grandes enseignes de distribution (pas de pub)

Elles ne sont pas gratuites

Si de nombreuses enseignes se battent depuis des années pour obtenir le droit de mettre des cartes de crédit en circulation, c'est pour une raison très simple. Il s'agit d'un business très lucratif. L'opérateur (mastercard et visa) et la banque/enseigne se partagent 3% de tous les paiements. Elles sont gratuites ailleurs alors pourquoi chipoter ?

Elles sont trop compliquées

Nous, Français, sommes suspicieux devant les cartes de crédit. C'est un peu normal car le système n'est pas clair Plutôt que d'introduire clairement une différence entre les cartes de débit et les cartes de crédit, tout le monde essaie de grappiller sur les deux marchés.

Ces cartes proposent lors des achats le choix entre un règlement comptant et à crédit. Les détails varient mais en résumé, il sera toujours possible de choisir dans les enseignes du distributeur et dans tous les autres cas, le choix sera fait par avance. Ces choix troubleront les consommateurs et n'aideront pas à démocratiser le système.

Le paiement de la carte est trop compliqué

Et ce n'est surtout pas assez flexible. Vous avez le choix entre (suivant les enseignes):

• Régler par chèque ce que vous voulez. Pour certaines cartes ça semble être la seule option.
• Un choix de mensualités prédéfinies.

Cela changera peut être avec la mise en place du Single €uro Payement Area mais pour le moment il n'est pas possible pour un individu d'initier rapidement un paiement du montant de son choix vers un de ses créditeurs (qu'ils s'agissent d'un paiement pour une carte de crédit ou une facture EDF).

Il s'agit d'un des points faibles du système (tout du moins du point de vue des particuliers). L'utilisation du chèque et les prélèvement à l'initiative du créditeur supprime une bonne partie de la flexibilité du système.

Urgent d'attendre

En effet, je ne pense pas que les carte de crédit soient une mauvaise idée. Je pense qu'elles sont très utiles mais pour les utiliser correctement, il est urgent d'attendre la version 2.0.

Buy-to-Let c'est acheter un logement pour le louer. Nombreux sont les français à le faire. Il existe même de note coté francophone de la Manche de nombreuses incitations pour favoriser la mise sur le marché de logements locatifs tout en contrôlant les prix qui seront offerts, ce sont les plans perisol et borlo et j'en passe.

Le principe c'est d'acheter un appartement à crédit. On utilise une somme qui a été épargnée préalablement pour effectuer un premier paiement de manière à ce que les sommes reçues pour le loyer puissent couvrir les paiements de l'emprunt. La logique consiste à ne pas prévoir trop juste pour que l'investisseur puisse supporter de temps en temps que l'appartement reste vide entre deux locataires. Des produits structurés qui entraînent la vente de l'appartement à la fin peuvent aussi exister. Aucun investissement initial requis mais si le promoteur vous fait investir c'est quand même qu'il a besoin de trouver quelqu'un pour payer les pots cassés à la fin si tout ne se passe pas bien. Quoi qu'il arrive vous aurez vraisemblablement votre banquier qui s'occupera de vérifier que le montage n'est pas trop serré et que vous pourrez payer à la fin.

Ici les banquiers vont vous accorder un mortgage comme pour acheter une maison et puisque c'est du buy-to-let, il jugera prudent de vous accorder seulement 85% du bien. Se lancer dans l'aventure nécessite donc de disposer d'au moins 15% de la valeur du bien. Soyons réaliste, c'est peu. Les fonds de private equity mettront généralement un peu plus pour être sur que les revenus du bien payeront les mensualités. Les personnes qui louent le font par choix (en minorité) et surtout parce qu'ils n'ont pas les moyens d'acheter. On ne peut donc pas espérer pouvoir louer et que les mensualités payent un emprunt à 100% de la valeur.

La où on commence à déraper c'est quand les promoteurs pour favoriser le marché commencent à accorder systématiquement une ristourner de 15%. Un faux marché se créé et les investisseurs peuvent emprunter 85% d'une fausse valeur faciale et ne payer que 85% de cette valeur. Au final, ils empruntent 100% de la valeur du bien et avec une somme initiale quasiment ridicule utilisée pour payer les frais, on achète 5 appartements. Cette situation est considérée comme quasi normale par l'ensemble des investisseurs, et même par les plus sérieux. J'ai pu entendre un agent immobilier, lui même investisseur, se plaindre que le système ne marchait plus et que cela le conduisait à devoir se séparer de ses biens.

Sur un marché haussier, tout se passe bien, les prix continuant à la hausse, le loyer reçu devient rapidement supérieur à ce qui est nécessaire pour couvrir les mensualités. Quand le marché commence à baisser comme c'est le cas maintenant tout devient plus problématique:

• Les loyers perçus ne couvrent plus les paiements de l'emprunt
• Comme il s'agit généralement d'emprunt à taux variables, tout s'accélère avec la hausse des taux
• Les acheteurs n'ayant pas eut les moyens d'investir une somme minimum au début, il ne faut même pas penser à leur demander de couvrir la différence entre le loyer et le paiement du mortgage
• Lorsque les banquiers procèdent à une réévaluation de la valeur du bien, sur un marché plus tendu, les propriétaires se retrouvent dans une situation précaire où la valeur résiduelle du prêt est inférieure à la valeur de l'appartement.
• Le marché s'effondre quand :
  • les banques saisissent les biens et les mettent sur le marché (augmentation de l'offre)
  • les acheteurs tentent de vendre avant la saisie du banquier (augmentation de l'offre)
  • les banques accordent beaucoup moins de prêts ce qui limite le nombre d'acheteurs potentiels (réduction de la demande)
  • à noter que la baisse des prix sur la marché va généralement de paire avec une baisse des loyers ce qui continue à augmenter le nombre de personnes en difficulté conduisant à une augmentation du nombre de personnes en difficulté cherchant à vendre.

Actuellement on en n'est qu'au début, et même si le marché londonien se maintient, c'est d'abord dans les régions moins dynamiques que le marché va commencer à descendre. Les signes commencent à se faire sentir:

• Nationwide, un des plus gros prêteur qui suit le marché avec attention a annoncé que le mois dernier, le prix ont baissé de la manière la plus significative depuis 12 ans
• Le directeur de la banque d'angleterre prévoit que les premiers impacts de la crise du crédit seront observables sur les marchés immobiliers (logement + commercial)

La diminution des prix sur le marché du buy-to-let entraine une diminution des prix sur le marché de l'immobilier en général. Les emprunts sont généralement à taux variable et réévalués à intervale réguliers. Lors des réévaluation, la déprime du marché de l'immobilier va avoir un effet négatif sur l'ensemble des emprunts et beuacoup craignent que les conditions de marché immobilier et la hausse des taux conduisent à une situation très précaire pour les investisseurs et l'ensemble des acheteurs

J'ai changé de nom de domaine suite à un changement des termes de services chez dyndns. L'ancien nom r0ug3.dyndns.org continuera à marcher pendant 2 ou 3 mois.

Notez donc dès à présent la nouvelle adresse de ce blog:

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Mortgage ? Allons vous avez tous au moins reçu une offre. Comme me le disais très justement l'ancien président de l'aldil.

Le SPAM c'est Mortgage et Enlarge. Fais ton choix

Donc les mortgages sont des crédit hypothécaires. Il s'agit d'une dette sécurisée sur un bien immobilier. Comment sont ils octroyés ?

• La limite est dabord un pourcentage de la valeur du bien. Ca peut aller jusqu'à 100%.
• Votre capacité à rembourser. Quels revenus pouvez vous prouver
• Votre historique de crédit. Payez vous régulièrement les mensualités de vos autres dettes ? On part pour 25 ans donc le banquier va être très regardant la dessus

Si vous ne satisfaites pas les critères du banquier vous aller avoir beaucoup de problème a obtenir votre mortgage. Mais contrairement à ce qui se passe en France, si vous jugez nécessaire de releverager (ré endetter) votre bien pour pouvoir libérer une partie du capital pour satisfaire d'autre besoin, pas de problème. La limite c'est la valeur du bien. Dans un marcher haussier comme ça a été le cas récemment, il est très facile en cas de problème de transférer une partie de vos dettes de carte de crédit dans votre mortgage. Quand le marcher est baissier, la pression se fait sentir pour que vous ne soyez pas endettés à plus de 100% de la valeur du bien.

Le petit hic dans cette histoire est que le banquier est plus sensible a la valeur du bien qu'il va pouvoir saisir en cas de défaut qu'à votre capacité à rembourser.

Le Sub Prime

Un client avec un bon historique de crédit et des revenus stables est un bon client. Un client prime. On se l'arrache (entre banquiers). Les autres, n'intéressent que très peu. Oui mais voila les autres ne sont pas tous mauvais. Certains entrepreneurs ou professions libérales ne sont pas en mesure de justifier de revenus stables mais ils ont quand même pas mal d'argent.

Ce sont donc des clients subprime. On ne leur demandera pas de prouver leurs revenus mais simplement de certifier sur l'honneur ce qu'ils seront capables de fournir. On s'en fout on est protégé car en cas de défaut, on peut toujours saisir le bien. Le risque étant plus important, on demandera quand même à ses clients de payer des intérêts plus élevés.

La clé de ce système c'est qu'on fait confiance au client pour évaluer raisonnablement ses revenues.

La titrisation

On va essayer de faire simple. Les banques doivent affecter une partie de leur captial à chaque prêt consenti. C'est une sorte de provision pour faire face au risque de défaut. Cependant un prêteur ne fait que peu de bénéfices sur le prêt lui même. Il le fait sur les frais de dossier qu'il reçoit lorsque le prêt est signé. S'il peut prêter de l'argent, se débarrasser du risque et libérer le capital pour pouvoir prêter à nouveau, il sera plus rentable. C'est la que la titrisation entre en jeu. Sur le principe cela consiste à transmettre les revenues et les risques liés au fait de prêter de l'argent à d'autres investisseurs. Pendant ce temps les banques débarassés de ce risque peuvent à nouveau prêter de l'argent. Les banques d'affaires et les agences de notations qui sont les intermédiaires de cette activité vont quant à elles profiter des fees qui les rémunèrent sur cette activité.

La magie des statistiques fait le reste pour lorsque l'on souhaite titriser les prêts dit sub prime. On part du principe qu'il n'est statistiquement pas possible que tous ces prêts faire de faut en même temps. (Ok j'ai pris un gros raccourcis mais bon, je ne suis pas la non plus pour écrire une thèse sur la titrisation.)

La ou les stats ne marchent plus.

Le marché du subprime avait été perverti par des commerciaux peu scrupuleux qui utilisaient l'ouverture laissée par le peu de contrôle pour octroyer des mortgages suprime pour permettre a des gens ayant peu de revenus de s'offrir des bien immobiliers hors de leurs moyens. Pas question de rembourser mais si comme tout le laissait penser les prix continuaient à grimper, on pourrait utiliser cet avantage (rappelez vous 100% de la valeur du bien comme capacité maximum; si les prix montent, on a plus de capacité) pour renouveler le mortgage plus les intérêts accumulés. (Pour le commercial qui vent des mortgages et qui au passage ne fait généralement pas partie d'une banque, c'est coup double car il encaissera une commission lors du premier mortgage et des lors des éventuels renouvellement).

L'évaluation raisonnable des revenues était remplacée par de fausse déclarations, souvent du fait du commercial pour obtenir les prêts nécessaires à l'acquisition des biens toujours plus hors de prix.

La ou ça ne marche vraiment plus c'est quand les intérêts augmentent, rendant les mensualités plus élevées et lorsque les prix de l'immobilier baissent rendant les refinancement impossibles. Les statistiques ne marchent plus car la plus grande majorité des subprime était accordée à des clients qui n'avaient pas vocation à les rembourser.

L'effet domino se crée pare que toutes les banques d'affaires participaient à ce jeu et qu'elles s'étaient engager à assister les entités juridiques utilisés pour la titrisation. Par conséquent:

• Personne ne sait quels sont les engagements des autres et tout le monde devient suspicieux lorsqu'il s'agit de prêter de l'argent au voisin (pourra-t-il rembourser ?) Cela peut aller très vite car les banques entre elles se prêtent de l'argent tous les soirs pour faire face à leur besoins de liquidité respectifs.
• Elles doivent dans ces conditions accumuler de l'argent pour faire face à leur propres engagement envers les entités de titrisation qu'elles ont créés.

C'est tombé aux US mais que va-t-il se passer ici

En France, pas de problème. La prudence des banquiers vous protège d'un tel massacre.

Au UK, c'est plus difficile. En effet les subprime ici, ça existe. Lors d'une récent reportage sur la BBC j'entendais un pauvre père de famille (Pauvre dans le sens où vu sa situation, il va vraisemblablement tout perdre) à qui un commercial peut scrupuleux avait réussi a vendre un crédit pour une maison qu'il ne pouvait vraisemblablement pas garder. Les revenus de cette personne avait été transforme de £28,000 par an en £48,000 par an. Il avait réussi a obtenir un ou on rembourse seulement les intérêts. Le capital est sensé être remboursé en une fois à la fin. Cela implique d'avoir des revenue suffisant pour pouvoir économiser et faire le paiement à la fin. Une personne qui peut tout juste payer les intérêts va droit à la catastrophe.

Le plus triste c'est que ce n'ai vraisemblablement pas un cas isolé. Les banques quant à elles, au lendemain de la gueule de bois du subprime aux US sont en train de durcir les conditions de crédit pour tout le monde avec une approche très similaire à leur habitudes. Le plus important reste l'historique de crédit, ignorant totalement les aspects plus fondamentaux de leur métier.

Cela suffira-t-il a empêcher un crash ? La réponse bientôt.

This is tonight.

   Remember, remember the fifth of November,
   The gunpowder, treason and plot,
   I know of no reason
   Why gunpowder treason
   Should ever be forgot.

Ils sont très très forts.

En France, j'ai souvent entendu vanter les mérites des anglais en matière de réussite économique. Après 6 mois en Angleterre, je trouve que cette réussite est bien surfaite sur certain points.

J'ai envie de faire une petite série d'articles sur l'art et la manière utilisée ici pour gérer ses finances. On verra si j'arrive a m'y tenir mais commençons ce soir par un petit descriptif de la situation et de la mentalité.

• L'argent n'est pas du tout un sujet tabou. (Ça au moins c'est une réussite). Par conséquent tout journal digne de ce non sortira un supplément finances personnelles. Même Metro le fera une fois par trimestre.
• On vit a crédit. La carte de crédit est l'outil indispensable pour acheter tout ce qui vous fait envie et ce même si on n'a pas vraiment les moyens. NB: Ce que les anglais appelle carte de crédit n'a rien à voir avec ce que nous appelons carte de crédit. Une carte de crédit à la française est ici une carte de débit. Une carte de crédit est une ligne de crédit renouvelable sur laquelle on vous charge des intérêts allant facilement jusqu'à 20% par an.
• La vie est relativement chère. Les loyers à Londres sont hors de prix et la ville a été classé récemment la ville la plus cher du monde pour se nourrire. 1£ = 1.42€. Ah bon ? A vue de nez, quand je vois les prix sur les menus je dirai plutôt 1£ = 1€.

Tout ça aidant le budget à la fin du mois peut parfois être un peu difficile à boucler. Heureusement en cherchant sur internet ou dans la presse vous pourrez trouver quelques trucs et astuces pour vous aider. Et c'est la quand la grande tranche de rigolade commence:

• Mélanger de l'huile de cuisine a votre gasoil (Le gardian). Remarque de l'auteur, ça n'endommagera pas votre moteur mais ils est possible que votre véhicule dégager la même odeur qu'une baraque a frites.
• Faites maigrir votre chat / chien. (UK money blog). J'adore celui la.
• Les comparateurs de prix. A la télé, dans la presse ou le métro, les comparatifs de prix sont partout. Toute la subtilité réside dans le fait que les site ou les auteurs se limitent parfois à comparer les offres promotionnelles. Après les 3 mois. Ah ben faut changer de carte mon cher monsieur.
• Gavez vous de pain quand vous allez au resto. (UK money blog). Sérieux ?

Bon il faut bien reconnaître que vu le temps que j'ai passe à l'étranger, je n'ai pas eu beaucoup de temps pour cuisiner. Le peu de week end libre que j'ai eu, après m'être rendu chez sainsbury j'en avais encore moins envie. On fait la part belle aux plats prépares et tout ce qui est cru avait une tête ... bref

J'ai essaye le nouveau supermarché waitrose qui vient d'ouvrir. Le résultat ? Tout est en train de mijoter et je me prépare a un petit festin. Visiblement il est possible de trouver des ingrédients qui vous donne envie de cuisiner dans le pays. Ce qui me fait un peu tiquer c'est que ça va me coûter le même prix qu'au resto, la peine / le plaisir en plus.

Condo et not Condom !

Les condos sont le nouveau style de logement a la mode a travers les états unis et le canada. Pour vous faire une petite description, il s'agit de petit T1 ou T2 regroupes dans des grandes tours et ou les habitants profitent du fait d'être regroupes pour pouvoir se permettre d'entretenir des services tels qu'une piscine, ou une salle de sport.

Bref. On se les arrache. Ça se construit dans des bâtiments tous neufs, dans des bâtiments anciens en conservant la façade , au dessus de bâtiments anciens, au dessus ou en dessous d'hotes. Les "Condo Towers" fleurissent au bordure des quartiers d'affaire dans un peut toutes les villes du Canada et des US. La folie est telle que certaines villes en arrivent a faire des moratoires pour suspendre temporairement la mise en chantier de nouveaux chantier.

Ça ne vous rappelle pas quelque chose ? Bon ça fait beaucoup plus ghetto de luxe que ce que nous Européens avons pu construire dans nos banlieues mais enfin. Ça a un petit goût de déjà vu.

Encore 5h a attendre